文/李征

近年来，我国城市建设和房地产业呈现逐年发展势头，城市物管实施规模也随之不断增加。物管市场化的推进，正面临人工、水、电等物价成本上升的冲击，常规物管前景不容乐观。可以预见2010年，物管市场集中度将有所提升，较低的物管收费标准将有所上调，专业分工将进一步细化，一些管理成本较高的服务单位将面临生存压力，市场从来都是机遇与挑战并存，因而市场化程度较高的服务单位将迎来新的发展机遇。

一、地区差异使物业管理在全国仍难平衡发展

1、欠发达地区物业管理难良性发展

我国地区差别较大，物管推广较难平衡，经济发达地区优于经济欠发达地区，一线城市好于二、三线城市。近年来，多数经济欠发达地区由于收入低，消费观念不够成熟，没有形成“享受服务也需付费”的意识，物业管理费不仅低而且难以收取，物管企业多数收不抵支，生存困难，全凭开发商补亏才能勉强支撑。要解决长期困扰该地区行业发展的难题，需要主管部门联同物价部门，结合当地居民收入水平和物管状况，制订可行的物业管理收费办法和标准。

2、高端物业仍由国外知名企业统领

北京、上海、广州、深圳等一线城市的高端商厦仍被国外知名企业统领。开发商为了盘活资产、提高物业附加值，都愿借助国际知名中介策划和代理，比如：世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯，他们不仅可以提供高品质的物业顾问、全委或合作等服务，关键是还可提供物业资产管理如：租赁（品牌能吸引知名企业入驻）、评估、投资与买卖。与之相比，国内物管企业无论是服务品质还是附加产品都存在明显差距。由于物业资产管理收益高（房地产评估、投资、买卖与租赁等），所以向这一领域渗透，打造不仅能提供优质物管，还能涵盖其上下游系列服务的产品链，应成为国内一流物管企业发展的方向。

3、国内二线和三线城市有较多机会

房地产未来的增长空间主要在二、三线城市，放眼全国可以预见：2010年众多二、三线城市正准备大力推行政府采购。因而，物管的履盖面将在这些城市进一步扩大。对国内物管企业而言，孕育着更多的发展机遇，物管企业可以通过三种方式进入这些地区，第一种是随上级地产进入，第二种是提供顾问服务方式进入，第三种是参与政府采购中标进入（如：深业物业拓展二线城市政府项目）。　　

二、2010年物管产品结构变化不大

物管企业推出的服务产品主要有全委服务、顾问服务、相关的专业服务、合作经营等。

1、全委服务仍占主导地位

随着各地优质物管项目发挥示范效力，以及物管人才回流家乡，全委服务将在国内各城市得到大力推广，全委产品类型仍将涉及包括：住宅小区、别墅、写字楼、政府项目、商业、会展馆、工业区、学校、医院等各个领域。

2、顾问服务形式逐渐减少

顾问服务经过10年推广应用，为提高全国城市物管水平产生了积极作用，目前，在具有一级物管企业全委服务的城市，顾问服务因时间短且收费高，已很难开展，只存在少量利用品牌以售楼为目的的顾问。但顾问需求在二、三线城市还将保留部份市场份额。

3、专业服务形式变化不大

专业服务包括电梯、智能化、清洁、绿化、秩序维护等，直接与第一采购人签定合同并提供服务的机会将有所增加，城市城管部分市场化，也为相关专业公司增添了机会，但多数仍以物管企业全委后再外包的方式提供。

4、兼并合作方式零星发生

正在成长的物管企业会从战略考虑，兼并另一些物管企业或与其合作（机会并不多），以达到占领市场和扩大规模的目的（如：长城物业）。

三、2010年物管市场将延续三个转变

1、仅服务上级地产公司

由于物管属于微利行业，上级地产公司很难靠它创收。物管公司是否能提供优良的服务，是否能维系好客户关系，是否能提升地产品牌才是核心工作。因此，一些有上级地产的物管企业会逐步放弃对外拓展，而只服务上级开发的项目，这种地产捆绑物业模式正在形成趋势，值得各方关注，目前这类物管企业已占有相当份额（如：万科物业）。

2、多元化和专业化发展

物管企业向相关行业延伸，开展多种经营，二次挖掘服务中的终端客户资源，包括：代理、租赁、广告、有偿服务等；以及成立专业公司，包括：电梯、绿化、智能化专业公司等。通过开展这些服务收取增值费用，增加企业盈利能力，从而抵挡物价上升带来的冲击（如：花样年物业）。

3、专业分工会越来越细

为节约开支，采购方会增加直接与专业公司签定合同的数量。一些物管企业为降低劳动风险，也将逐步外包专业服务，包括：清洁、绿化、电梯等。此外，有些企业主攻某类项目，市场回报同样良好（如：新东升的医院管理）。

四、物管服务单位市场机遇各不相同

这里所说的物管服务单位特指：物管公司（物管综合服务商）、有关的专业公司（包括：清洁、绿化、秩序维护、消杀、电梯、智能化、消防、水处理、机电维修等）以及物管职业经理人这三类。

1、物管公司

物管公司按资质等级分为一级、二级和三级， 2010年市场机遇指数☆☆☆☆☆。

由于一些品牌物管企业只服务上级开发的物业，正逐步退出市场竞争，物管市场竞争强手相对减少，市场机会增加，市场份额将向强势企业集中。如何成为新一轮强势企业中的一员，应是众物管企业需要深入思考的。

2、专业公司

与物管有关的专业公司，2010年市场机遇指数☆☆☆☆。

由于人工成本不断上升，为保持总体支出费用变化不大，必然要降低管理成本，这就导致采购方可能要求专业公司直接提供服务，比如：直接提供清洁、绿化、秩序维护服务等。专业公司无论是经物管外包还是直接提供服务，都要深入研究如何控制人工成本，因为它关系到企业的生存与发展。

3、物管职业经理人

2010年市场机遇指数☆。

物管职业经理人是行业的未来，要有一定的理论知识和实际工作经验、能独立主持工作、能驾驭服务团队实现目标。但目前物管职业经理人市场并不成熟，社会认知度也不高，所以难发挥作用。职业经理人的培养和发展要看社会需求，其知识、经验、技能和要求有待行业主管部门定位。

五、各服务单位结缘五类项目机遇存在差异

1、政府采购物管项目

根据《中华人民共和国政府采购法》规定，凡纳入集中采购目录的政府采购项目，应当实行集中采购。政府采购项目有办公楼、学校、医院、展馆、储备地、城管项目（如：公园）等。

由于政府采购项目资金来源于财政，业主单一好沟通，管理费收取有保障，有一定的社会效益。因此，受各服务单位广泛关注。

结缘机遇指数：物管公司（适合一、二级）☆☆☆☆☆，直接专业公司☆☆。

2、非政府大业主采购物管项目

非政府大业主项目通常由自有物管公司经营，如需对外采购，可以通过公开招标进行，也可以经商务谈判确定服务商。项目包括：工厂区、仓库区、物流园区、高新园区、商业街、写字楼、校园等。

结缘机遇指数：物管公司☆☆☆，直接专业公司☆☆☆☆，物管职业经理人☆。

3、住宅类前期采购物管项目

住宅类前期物管采购项目，是物管市场最常见也是最多的项目，主要指住宅小区，其中也包括政府投资建设的保障性住房。

根据《中华人民共和国物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

结缘机遇指数：物管公司☆☆☆☆☆，直接专业公司☆☆。

4、业主委会员采购物管项目

业主委员会是业主大会的执行机构，被业主大会授权可以组织招标活动，并代表业主与选聘的物管企业签订物业服务合同。

结缘机遇指数：物管公司☆☆☆☆，直接专业公司☆☆☆，物管职业经理人☆。

5、为改善环境所需采购物管项目

城市发展都伴随着治理“城中村”的难题，因此，当地政府尤为重视，通常政府、村集体和住户三方会共同出资改造硬件，引入物管服务商（有管理费补贴），以解决“城中村”社区治安、卫生、环境等难题。此外，国内正在推广的“新农村”建设也有机会引入物管服务概念。

结缘机遇指数：物管公司（适合二、三级）☆☆，直接专业公司☆☆☆☆☆。

（文章来源：《住宅与房地产》）